Multipropriedade de bens imóveis: uma nova modalidade legal de propriedade

Em dezembro de 2018 foi publicada a Lei 13.777 que estabelece o regime jurídico da multipropriedade dos bens imóveis, modalidade de propriedade que, na prática, já estava sendo uma realidade no Brasil e que também é conhecida como time sharing.

Historicamente, a divisão dos bens sempre se deu de modo espacial, vale dizer, por meio de parcelamento de um bem suscetível a divisão é possível que várias pessoas sejam proprietárias da coisa, podendo exercer sobre ela todos direitos oriundos da propriedade: usar, fruir (aproveitar o bem em benefício próprio ou explorá-lo economicamente) e dispor (alienar onerosa ou gratuitamente ou até mesmo destruir). Nesse sentido, o artigo 1.228 do Código Civil estabelece que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa", positivando em nosso direito os elementos constitutivos da propriedade que, ao lado da faculdade de reivindicar a coisa de quem a detenha injustamente, remontam ao antigo Direito Romano.

Com o crescimento da população e o desenvolvimento das cidades, fatores ocorridos após a I Guerra Mundial, houve uma valorização dos terrenos urbanos e, por via de consequência, uma necessidade de melhor aproveitamento do solo, situação que fez surgir a figura do condomínio edilício [1]. No Brasil, desde a segunda década do século passado há regulamentação do condomínio edilício, mas foi com a Lei 4.591/64 que o instituto ganhou maior regulamentação.

Novamente, com o aumento ainda maior da população, bem como com os novos conceitos que a sociedade contemporânea tem lançado mão, com significativa influência das tecnologias e inovações disruptivas [2], surge uma nova forma de divisão dos bens: a divisão periódica ou temporal (denominada pela lei como fração de tempo) em que cada um dos diversos proprietários de um bem sob esse regime poderão usá-lo isoladamente em períodos previamente determinados ou a determinar.

Diante dessa nova realidade, a Lei 13.777/18 surge para regulamentar a multipropriedade imobiliária que trata-se de uma das espécies de time sharing.

Ao acrescentar o Capítulo VII-A, denominado "Do Condomínio em Multipropriedade", ao Código Civil, a Lei 13.777/18 estabelece que a multipropriedade será regulamentada pelo mencionado capítulo e também pelas normas da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) e do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), de forma supletiva e subsidiária.

A novel legislação, logo de início, trouxe a conceituação de multipropriedade. Conforme disposto no Art. 1.358-C do Código Civil, "Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada".

Assim, diante da redação do referido art. 1.358-C, a multipropriedade trata-se de uma espécie de condomínio em que há a titularidade tanto da fração de espaço, quanto da fração de tempo sobre determinado bem. Logo, o multiproprietário poderá usar e gozar de todo o imóvel de forma exclusiva durante a fração de tempo que lhe couber.

Por tratar-se de modalidade condominial revestida de diversas particularidades, a multipropriedade não se extingue pela titularidade de todas as frações de tempo por um mesmo multiproprietário (parágrafo único do art. 1.358-C do Código Civil) e nem mesmo o imóvel está sujeito a ação de divisão ou extinção de condomínio, sendo indivisível (art. 1.358-D, inciso I).

Cada fração de tempo é, por força do art. 1.358-E, indivisível e será no mínimo de 7 dias por ano, seguidos ou intercalados (§ 1º), podendo esse período ser fixo e determinado, flutuante (com a instituição de sorteio, por exemplo) ou uma combinação desses dois sistemas.

A lei trata ainda sobre outras particularidades da multipropriedade, como a sua forma de instituição, os direitos e deveres dos multiproprietários, a sua transferência, sua administração e regras específicas relativas a condomínios edilícios que adotarem o regime da multipropriedade, no entanto, no presente artigo não abordaremos esses temas.

Em uma análise inicial, verifica-se a redação da norma poderá trazer algumas interpretações divergentes, bem como que o legislador perdeu uma oportunidade de regulamentar a matéria relativa a multipropriedade de todos os bens e não apenas dos bens imóveis como ocorreu com a Lei 13.777/18, o que evitaria normas conflitantes e desarmônicas em nosso ordenamento jurídico.

No entanto, em nosso ponto de vista, a importância da norma não se desfaz com as críticas que possam pairar sobre ela, principalmente em razão da necessidade que já se tinha de regular tema de fundamental importância em nosso sistema jurídico e que, como antes dito, na prática dos negócios já era uma realidade desde algum tempo.

A norma é relativamente complexa, assim como essa forma de propriedade também é, e se tiver dúvidas sobre a nova legislação e suas peculiaridades entre em contato conosco, será um prazer atendê-lo para tratarmos sobre as vantagens, desvantagens e particularidades da time sharing brasileira.

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[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, vol. 4. 25. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 225.

[2] Aquelas que provocam um rompimento com os padrões previamente estabelecidos.